房地产项目成本构成复杂，变化因素多，不确定性大。根据建设项目的不同类型，它们有自己的特点。因此，不同类型的工程项目的投资和成本构成有一定的差异。对于一般的房地产开发项目，投资和成本。它由项目成本和开发成本组成。

(1)项目成本

共有八项：

1.土地使用权出让金。

中国作为土地所有者，将土地使用权在一定时间内支付给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估计，可以参照政府前期转让的类似土地的出让金额、时间、地区、用途、沿街情况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境条件、土地现状等因素进行调整；也可以根据当地人民政府出台的城市基准地价或者平均土地价格，根据项目所在地的位置、用途、容积率、使用寿命等因素进行调整。

2.征地拆迁安置补偿费。

（1）土地征用费。国家征用农村土地的费用主要包括土地补偿、劳动安置补助、水利设施维护平摊、幼苗补偿、耕地占用税、耕地复垦基金、征地管理费等。农村土地征用费的估计可以参照中国和地方政府的有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿。在城乡地区，国家和地方政府可以根据法定条件，将国有储备土地或者企业、工作单位或者个人使用的土地交易给房地产开发项目或者其他项目的建设和应用。原土地因土地转让而使用

用地单位或者个人造成财产损失的，新用地企业应当按照规定给予赔偿。实际上包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分。

3.前期工程费。

前期工程费主要包括：

（1）项目规划、设计和可行性研究的费用。一般可按项目总投资的一定百分比估算。一般规划设计费用约为建筑安全工程费用的3%，水文地质勘查费用可根据所需工作量综合相关资费标准估算。

（2）“三通一平”等待土地开发费用。主要包括原建筑物、建筑物拆除费、场地平整费、试压费、通电费、通道费等。这些费用可根据实际工作量和相关收费规范进行估算。

4.建安工程费。

它是指直接用于建筑安全工程施工的总成本。主要包括施工工程费（施工、特殊工程装修费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设施及安装）及其室内装修工程费。在可行性研究阶段，可采用模块估算法、企业指标估算法、工程量类似匡算法、概算指标估算法及其类似工程经验估算法。

5.基础设施费。

又称红线工程费用，包括供水、供电、气路、路面、绿化、污水排放、洪水排放、电信、环卫等工程费用，一般采用企业指标估算法计算。

6.公共配套设施费。

主要包括研发社区公共配套设施不能有偿转让的费用。估计可参考。“建安工程费”估算方法。

7.不可预见的费用。

包括基本预备费和涨价预备费。根据项目的复杂性和上述费用的准确性，以上1~6项总和为基础，按3%-5%计算。

8.开发期税。

开发项目的投资估算应注意项目在研发过程中所承担的各种税费以及地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分成本占研发建设项目投资组成的很大比例。格栅应结合当地相关法律法规进行评估。

(2)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目相关的期间费用、销售费用和财务费用。

1.期间费用。

根据项目成本组成中前1-6项总和，可按3%上下计算。

2.销售费用。

指开发项目在销售商品过程中发生的费用，以及专门设立销售机构或者委托销售代理的费用。主要包括以下三项:

(1)广告费。销售收入约2%13%；

(2)销售代理费。销售额约为1.5％一2％；

(3)其他销售费用。销售额约为0.5％一1％。

销售费用约为销售收入的4%16%。

3.财务费用。

它是指筹款所发生的费用，主要是贷款利率和其他财务费用（如汇兑损失等）。

（3）投资和成本估计结果的总结

为了便于分析和比较房地产项目的各种费用，往往以明细表的形式列出估计结果，格式略。

三、房地产开发项目投资估算效果：

（一）是筹集建设资金和金融部门允许贷款的依据；

（2）是确定设计任务书投资金额和控制初步设计概算的依据；

（3）是项目评价中可行性研究和技术经济分析的依据。

四、房地产开发企业财务核算特征

由于其经营活动的突发情况和管理要求，房地产开发企业与建筑企业相比，财务会计有以下突发情况：

1.成品种类繁多，会计方法不同。

2.生产成本计算复杂。

3.营业收入及相关税费的计算不同。